繰り上げ返済するのと頭金を入れるのはどっちがおすすめ?

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住居購入は人生の大きなお買い物。マンションを購入するなら、少しでもお得に買いたいですよね。

購入のために貯めてきたお金を、どのように使うのが良いでしょうか。最初に支払う頭金に使うのが良いのか、それとも途中で繰り上げ返済をするのに使うのが良いのか、悩んでしまいますね。

こちらでは頭金と繰り上げ返済についてご紹介します。大切な貯金の使い道、しっかり考えていきましょう!

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繰り上げ返済するのと頭金を入れるのはどっちがおすすめ?

貯金を頭金と繰り上げ返済、どちらに使うのが良いかと言うと、私のおすすめは頭金に充てることです。

マンション購入の際、頭金をまず支払い、残った金額を住宅ローンで毎月支払うのが一般的です。頭金が多ければ多いほど、住宅ローンで支払う金額は少なくなります。

ここでのポイントは借入額をできるだけ少なくすることです。

というのは、住宅ローンには必ず利息が付きます。額が大きくなれば、それだけ利息を多く払わなければなりません。しかも、返済方法として一般的に選ばれている元利均等返済の場合、毎月の返済額は均等にならすことができますが、実は最初のうちは払っている額のほとんどが利息で、元本がなかなか減らないのです。

払う利息はなるべく少なくしたいですよね。そのためには、まず、借り入れ金額をできるだけ少なくすることと、できるだけ少ない年数でローン返済計画を組むことです。

私の場合は、結婚当初は賃貸住宅に住んでおり、共働きしていたので貯金ができました。

それぞれの独身時代の貯金も合わせ、このまま家賃を払い続けるのももったいないという話になり、マンション購入を決意しました。やはり頭金の額により返済総額が大きく変わるというのが、実際の数字で実感できます。

月々の返済を10万円以内に抑えたいと思った私たちは、予定より少し頭金を増やしてそれが実現できました。実際にはローン返済額に管理費や修繕積立が加わってきますので、実際の生活を考えた時には、返済額は低いに越したことはありません。


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一方で、頭金は抑えて、繰り上げ返済をしたほうが良いという考えもあります。その理由は、住宅ローン控除があるから借入額が多くても良いというものです。

住宅ローン控除とは、住宅購入のローンを利用している人が減税される制度です。居住している年月や家の広さなどの一定条件で適用の期間があり、今後購入する人には2018年現在、2021年末までの制度が発表されています。

この控除額は、住宅ローンの年末の残高に応じて決まります。つまり借り入れが多ければ控除額も多いので、たくさん控除してもらえば良い、という考えです。

実はこの控除額は、ローン残高の1%の分を、その年に支払った所得税額から控除する、というものです。

例えばローン残高が2000万、その年の所得税が15万円の人なら、残高1%は20万ですから、15万円はまるごと還付されることになります。余った5万円は翌年の住民税から引かれますが、この額には上限があります。

減税には確かになりますが、ローン残高1%がまるまるもらえるというものではない、という点にご注意ください。

また、1年の最大控除額が40万円なので、4,000万円以上の残高があってもこれ以上の控除はありません。残高は当然毎年減っていきますので、控除額も減っていきます。

繰り上げ返済とは臨時の返済で効率良く元本を返済できる方法です。余剰金ができたらぜひ利用をおすすめしたい制度ですが、始めから繰り上げ返済のつもりでお金をとっておく、というのはおすすめできません。

というのは、ローン控除の終わりを待って繰り上げ返済をするまでの間にも、ずっと利息は支払い続けなければいけないのです。

その間さらに運用して資産を増やせばよい、という意見もありますが、資産が増える保証もありませんし、今の低金利と比べればむしろ将来は金利が上がる可能性があります。

そうした時に、多く借り入れるメリットより、頭金を多く払って月々の返済額を抑え利息を最低限にする方が上回っていると言えます。

まとめ

いかがでしたか?

マンションを購入する時の住宅ローンについて、頭金を多くするのか、借りた後に繰り上げ返済が良いのか、という点をお話ししました。

住宅ローン控除は上限もあり満額戻ってくるとは限らないこと、金利の変動や資産運用は先が読みづらいことを考えると、やはり頭金を少しでも多めに、借入金を抑えるのがおすすめです。

とはいえ、頑張りすぎて頭金に貯金を全部つぎ込むのも危険です。

引越しにはお金がかかるもの。せっかくの新居ですから気に入った家具も購入したいですし、カーテンや照明、エアコンなどの設備も必要です。引越し代や家具の買い替えの分として、ゆとりを持っておきましょう。

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