繰り上げ返済と借り換え お得なのはどっち?

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そろそろマンション購入を考えている方。賃貸との大きな違いは、やはり毎月の家賃が住宅ローンの支払いに変わることです。

同じ価格の物件を買うなら、少しでもお得な支払い方法が知りたいですよね。

こちらでは、繰り上げ返済と借り換えという、住宅ローンでの大事な返済方法について、私の実体験を交えてお伝えします。

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繰り上げ返済と借り換え お得なのはどっち?

マンションの住宅ローンで、月々の返済の他に臨時で返済をするのが繰り上げ返済です。

住宅ローンを他の金融機関での借り入れに変更するのが、借り換えです。一度ローンを完済し、再度借り入れをすることになります。

私は13年前にマンションを購入し、どちらも経験したことがあります。

繰り上げ返済と借り換えのどちらがお得か、着実にお得なのは繰り上げ返済です。

借り換えは、条件次第で大きなメリットになります。条件とは、借り換えに要する諸費用を差し引いても金利で1%以上の差がついていることです。この条件に満たないと、借り換えは逆にデメリットになる危険性があります。

繰り上げ返済は、月々の返済と比べると効率の良い返済方法です。その大きな理由は、繰り上げ返済は借り入れの元本を減らせるということにあります。

月々のローン返済は、ローンの利息を含んでいます。特に毎月の支払額が均等になる、元利均等返済という方法の場合、最初に払う返済額には利息が多く含まれています。

もうだいぶ払ったかなと思っても意外に元本が減っていないのはこのためです。

しかし繰り上げ返済なら元本を返済できるので、そのあとの返済期間を短縮したり返済額を減らしたりすることが可能です。

手数料は金融機関により無料だったり有料だったりしますが、有料でも何万円もかかることはなく、1ヶ月ほど前に金融機関に繰り上げ返済の申し入れをすれば、銀行振り込みで完了です。

私たちはマンション購入2年ほどで繰り上げ返済をしました。返済機関が短くなるのが目に見えますので、気持ち的にはありがたいものです。

また手数料も私たちの場合は無料でした。

借り換えは一定条件を満たせばメリットが大きいです。

その条件とは、まず現在借りている金融機関よりも金利が安いことと、元の借り入れを返済し新たに借り入れるための担保設定や手数料などを差し引いてもまだメリットがある、というものです。

単純に金利が安いローンを見つけたとしても、金利が変動であれば将来はわかりません。今のローンとの金利差が少なければ、諸費用や手間をかけただけで、返済額や支払期間にメリットを感じられません。


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私たちの場合は、マンション購入後10年頃に借り換えを行いました。

きっかけはファイナンシャルプランナーの無料家計相談キャンペーンを何気なく頼んだところ、借り換えの提案をいただいたことです。

金融に疎くて自信がなかったので、もともとの固定金利のローンを変更する気などなかったのですが、たまたま非常に金利が下がっていたため、メリットがあると判断し借り換えをしました。

ただ、最初は単純に安く借りられると思っていたのですが、初めのローンを完済し、再度、購入時と同じように書類を出し審査を受けなければいけないので、担保設定などの手数料がかかります。

ですが、そこは夫がへそくりを出してくれて、クリアできました。

諸費用が足りなければその分も元本に組み入れ借りなおすことは可能です。元本は増えますが金利差が大きくメリットが出ると判断できれば、問題ありません。

また、夫は手続きのため半日の有給休暇を取得する日もありました。その甲斐あって、私たちの場合、返済額と返済期間の両方を減らし、金額にすれば100万ほど減らすことができました。

住宅ローンの全額から言えば100万円は大きい額とは言えません。でも、毎日の生活の中で、100万円を浮かせようと思ったら、かなり困難ですよね。

ましてまだ子供も小さく収入の増額はすぐには見込めない中だったので、月々の減額は有難かったです。

借り換えのメリットの大きさは、金利の差だけでなく借り入れの額によって変わります。というのは、借り換えの諸費用は、借り入れ額によって変動するからです。

いくら金利差があっても、実は利息ばかり払っていて元本が減っていないローンを借り換えするのと、元本がしっかり減ったあとで借り換えするのは、借入額で差が出ます。

実はそこで生きてくるのが繰り上げ返済。繰り上げ返済で利息の返済でなく元本の返済をすることで、借り換え時にもメリットが出やすくなるのです。

では、例えば100万円の余剰金ができた時、繰り上げ返済すべきか、借り換えの諸費用に充てて借り換えすべきか。

答えは、その時の金利次第です。

金利は本当に水物ですから、実は私たちも、今月こそ底値ですと勧められ、結局翌月さらに下がったという現象を目の当たりにしています。

世の中の情勢や、ファイナンシャルプランナーなど、貸したい銀行ではなく第三者目線のプロの意見を参考にして、しっかり見極めてください。

金利差が少ない場合は繰り上げ返済で着実に、金利差が大きければ借り入れも慎重に検討、がおすすめです。

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